Azərbaycanın mənzil bazarında son 3 ildə formalaşan yeni qiymətlər tələbin zəifləməsinə səbəb olur. Yüksək qiymətlər alıcılıq qabiliyyətini zəiflətdiyindən bazarda satışla bağlı çətinliklər müşahidə edilməyə başlanılıb. Mənzil almaq üçün imkanı olan alıcılar da yüksək qiymətlərə görə gözləmə mövqeyini keçməyi daha doğru hesab edir. Onlar indiki yüksək qiymətlərlə mənzil almaqdansa, bir qədər gözləməyi üstün tuturlar.
Gözləmə mövqeyinə keçən alıcıların sayının artması son bir-iki ayda daha da güclənib. Xüsusən neft qiymətlərində baş verən azalmalar fonunda alıcılar iri xərcləmələrə ehtiyatla yanaşır, bir qədər gözləyib, baş verəcək dəyişikliklərə dəqiqləşdirib sonra qərar vermək istəyirlər.
Mövcud vəziyyət təklif edilən mənzillərin qiymətinə təsir edir. Orta bazar qiymətindən yüksək olan mənzillərin dəyərində artıq azalmalar görünür. Mənzil alveri ilə məşğul olan şəxslər daha yüksək qiymətə olan mənzilləri sata bilmək üçün qiymətləri endirirlər. Hələlik orta bazar qiymətində olan mənzillərin qiymətində sabitlik var, aşağı qiymətə olan mənzillər isə bir qədər bahalaşır. Tələbdəki zəfləmənin qalıcı olacağına dair ehtimallar güclü olduğundan yəqin ki, tezliklə orta bazar qiymətinə olan mənzillərin də dəyərində azalmalar baş verəcək.
Qeyd edək ki, Azərbaycanın mənzil bazarında 2010-cu ildən sonra qısa müddətdə yüksək qiymət artımlarının baş verməsi ilk dəfə müşahidə edilən haldır. Əvvəlki illərdə heç zaman qiymətlər belə yüksək sürətlə artmamışdı. Rəsmi dövlət statistikasına əsasən, 2011-2024-cü illər ərzində mənzil bazarında qiymətlər 62 faizə yaxın artıb. Yəni, 2024-cü ilin sonunda bazarda olan orta qiymət 2011-ci ilin sonuna nisbətən 62 faiz yüksəkdir. Bu qədər sürətli qiymət artımın əsas hissəsi məhz son 3 ildə qeydə alınıb.
2011-2021-ci illərdə mənzil bazarında qiymət səviyyəsi 26,7 faiz artdığı halda, 2022-2024-cü illəri əhatə edən 3 il ərzində 27,6 faiz bahalaşma qeydə alınıb. Bu müqayisədən görünür ki, son 3 ildəki bahalaşma sürəti əvvəlki 11 ildəki bahalaşmadan daha böyükdür.
Ötən 3 ildə qiymətlərin belə yüksək sürətlə artması anormal haldır və bu, Azərbaycanda baş verən iqtisadi dəyişikliklərlə əlaqəli deyil. Mənzil bazarında qiymət artımlarının əsas səbəbi 2022-2023-cü illərdə xaricdən Azərbaycana böyük vəsaitlərin daxil olması və bu vəsaitlərin önəmli hissəsinin daşınmaz əmlak bazarına yönəlməsindən qaynaqlanır.
Rusiya-Ukrayna müharibəsi ilə əlaqədar olaraq 2022 və 2023-cü illərdə Azərbaycana 4 milyard dollardan (6,8 milyard manat) çox vəsait daxil oldu ki, bu da əvvəlki iki ildə daxil olan vəsaitdən 2,77 milyard dollar, yəni 4,71 milyard manat çoxdur. Statistik məlumatların təhlili göstərir ki, bu qədər əlavə vəsaitin təxminən 1 milyard manata qədəri banklara yerləşdirilib, qalan və daha böyük olan hissə başqa sahələrə, xüsusən də daşınmaz əmlak bazarına investisiya edilib.
Qeyd edilən vəsaitlər Azərbaycana rəsmi qaydada köçürülən vəsaitlərdir. Yəqin ki, bundan az olmayan məbləğdəki vəsait səyahətlər zamanı Azərbaycana gətirilib və onların da çox hissəsi daşınmaz əmlak bazarına yönəldilib. Xaricdən gələn vəsaitlər mənzil bazarında qiymət “hərarət”ini xeyli artırmasından tikinti şirkətləri, yəni ilkin mənzil bazarı yaxşı faydalandı. Onlar maya dəyəri aşağı olan mənzilləri daha baha sataraq böyük gəlirlər əldə etdilər.
Bu dəyişikliklərdən ən böyük əziyyəti isə Azərbaycanın əhalisi çəkib. Qiymətlər artdığından kreditlə və ya birdəfəyə ödənişlə mənzil almaq istəyənlər daha çox pul xərcləməli olurlar. Baha mənzilləri kreditlə almaq istəyənlər daha çox ilkin ödəniş etməli olurlar, eləcə də borc aldıqları məbləği mümkün qədər artırırlar.
Bu hal əhalinin borc yükünün artmasına, borcların qaytarılmaması riskinin yüksəlməsinə də səbəb olur. Buna görə də ipoteka krediti verən bankların riskləri nəzərə alaraq daha ehtiyatla davranması, bu cür kreditlərinin məbləğini azaldılması ehtimalı güclüdür. Əlbəttə ki, bazar belə yüksək qiymətlərlə uzun müddət taraz vəziyyətdə qala bilməz. Yüksək qiymətlər alıcılıq qabiliyyətini zəiflətdiyi kimi mənzil satanların da tikintiyə sərmayə qoyuluşunu azalda bilər.
İlkin nəticə ondan ibarətdir ki, son aylarda alıcı kontingentinin tədricən bazardan çıxması müşahidə olunur. Şirkətlər əvvəlki templə mənzil sata bilmir, hətta bəzi bahalı mənzillərin satışı aylarla vaxt aparır. Böyük rieltor şirkətləri də açıqlamalarında bir bahalı mənzilin satışının 3 ay vaxt apardıqlarını bildiriblər.
Bazarda formalaşmaqda olan yeni şərtlər qiymətləri aşağı salmağa məcbur edəcək. Böyük ehtimalla yaxın aylarda bahalı mənzillərlə yanaşı orta və nisbətən aşağı qiymətə olan mənzillərin də ucuzlaşmasının şahidi olacağıq.
Bu prosesin nə qədər tez və uzunmüddətli olması isə Azərbaycanda və xaricdə baş verəcək iqtisadi dəyişikliklərdən asılı olacaq./Sfera.az
