2026-cı ilin dövlət büdcəsindən İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna 100 milyon manat vəsait ayrılıb. Maliyyə Nazirliyinin məlumatına görə, bu vəsait əhalinin mənzil tələbatının ödənilməsi və vətəndaşların güzəştli şərtlərlə mənzil əldə etməsi, həmçinin sahibkarların fəaliyyətinin stimullaşdırılması üçün əlavə imkanlar yaradacaq. Maraqlıdır bu rəqəm növbəti ildə nə qədər vətəndaşın mənzil şəraitini yaxşılaşdıracaq? 2025-ci ildə proqram çərçivəsində əhalinin mənzil təminatı necə formalaşıb?
Əvvəla qeyd edək ki, 2025-ci ilin yanvar-sentyabr aylarında əhalinin mənzil təminatının yaxşılaşdırılması üçün Fondun vəsaiti hesabına 354 milyon manat məbləğində ipoteka krediti verilib. Bunun da 69 milyon manatını güzəştli ipoteka kreditləri təşkil edib.
İlin əvvəlindən adi ipoteka kreditləri hesabına 2565, güzəştli ipoteka kreditləri hesabına isə 816 vətəndaşın və ya ailənin mənzil şəraiti yaxşılaşıb. 2025-ci ildə verilmiş ipoteka kreditlərinin orta məbləği 104 min 800 manat təşkil edib.
Şəxsi yığımları yetərli olmayan əhalinin daha aşağı ilkin ödənişlə ipoteka kreditlərindən faydalanmasını təmin etmək məqsədilə 1 oktyabr 2025-ci il tarixinə Fond tərəfindən 132 milyon manat məbləğində 1423 ipoteka kreditinə zəmanət verilib.
Gədəbəydə 2, Ucarda bir ailə ipoteka ilə mənzil alıb
Ümumilikdə indiyə qədər Fondun vəsaiti hesabına 3 milyard 680 milyon manat məbləğində ipoteka krediti verilib. Bu da 56 minə yaxın ailənin mənzil şəraitinin dəyişməsi deməkdir. Maraqlıdır ki, 56 min ailənin 41 min 693 nəfəri paytaxtın payına düşüb. Sumqayıtda 3993, Abşeronda 4445, Gəncədə 1724, Naxçıvanda 681 ailə Fondun vəsaiti hesabına mənzil ala bilib. Proqramın icrasına başlandığı 20 il müddətində Yardımlı, Astara, Gədəbəy, Qusar, Ağcabədi, Kürdəmir, Oğuz rayonlarında cəmi 2 ailə, Ucar və Qobustanda isə 1 ailə ipoteka krediti ilə mənzil sahibi olub.
Yeri gəlmişkən, ipoteka predmetinin 93%-i mənzil, yalnız 7% fərdi yaşayış sahələrinin payına düşüb. Bazar araşdırmaları göstərir ki, bu yöndə dövlət vəsaitləri 1970-ci ildən sonra tikilmiş çoxmənzilli yaşayış binalarında yerləşən fərdi evlərin, yay kotteclərinin və mənzillərin alınmasına ayrılır. İnsanlar 4-11 faizlə, 20 il müddətinə dövlətdən borc almaqla 41-60 kvadratmetr sahəyə malik mənzillər alır. Onu da əlavə edək ki, 2023-cü ilin məlumatına əsasən, Azərbaycanda mövcud olan evlərin bir sakinə düşən ümumi sahəsi 19,5 kvadrat metr, yaşayış sahəsi isə 14 kvadrat metrdir. Statistik məlumatlara əsasən, şəhər əhalisinin 50,6 faizi 10-20 kvadrat metr sahəyə malik mənzillərdə yaşayır. Minimum istehlak səbətinin tərkibi haqqında Nazirlər Kabinetinin qəbul etdiyi qərara əsasən, adambaşına düşən ümumi mənzil sahəsi 12 kvadrat metrdən az olmamalıdır. Ölkəmizdə yaşayış fondu bu tələbə 2000-ci ildən əvvəl uyğunlaşıb. 2001-ci ildə adambaşına düşən ümumi mənzil sahəsi 14,6 kvadrat metrə, otaqların sahəsi 9,6 kvadrat metrə yüksəlib.
Rəsmi statistikaya görə, son 20 ildə Azərbaycanda mənzillərin ümumi sahəsi 1,6 dəfə artıb. Ötən 10 ildə adambaşına düşən mənzil sahəsi 20 kvadratmetrə qədər yüksəlib. Müqayisə üçün bildirək ki, hələ Sovet İttifaqının dağılmasından əvvəl Gürcüstanda adambaşına düşən orta mənzil sahəsi təxminən 22,5 m² idi. Rusiyada adambaşına mənzil sahəsi 26 m², Ukraynada 28 m², Qazaxıstanda 20,2 m², Belarusda 20 m² təşkil edir.
Kimlər kreditlə mənzil ala bilib?
Bu gün güzəştli kateqoriyaya aid borcalanların pay bölgüsündə hərbçilər üstünlük təşkil edib. Bu kateqoriya üzrə verilən kreditlərin 51,29 faizini hərbi qulluqçular təşkil edir.
Onu da qeyd edək ki, 2006-cı ildən indiyə qədər güzəştli kateqoriya üzrə 127 idmançı, 1183 məcburi köçkün, 83 şəhid ailəsi, 2949 dövlət qulluqçusu, 447 elmlər doktoru/ namizədləri, 1855 DİO-da xüsusi rütbəli şəxslər, 1754 müəllim, 11 milli qəhraman/vətən müharibəsi qəhrəmanları, 7 jurnalist güzəştli ipoteka proqramından yararlanıb.
Adi ipoteka kreditlərində isə maliyyə qurumlarının, yəni banklar və sığorta təşkilatlarının işçiləri, eləcə də hərbi qulluqçular üstünlük təşkil edib.
Aylıq gəliri 2000 manat olanlar
Aylıq gəliri 2000 min manat olanlar daha çox proqramdan yararlana bilir. Fondun infoqrafikasından da aydın olur ki, borcalanların 31,94%-nin aylıq gəliri 2000 manat təşkil edir. Nərəzə alsaq ki, 2025-ci ilin yanvar-avqust aylarında ölkə iqtisadiyyatında muzdla çalışan işçilərin orta aylıq nominal əməkhaqqı 1093,8 manat (Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi açıqlaması) təşkil edib, ipoteka krediti ilə mənzil almaq bu gün vətəndaşların əksəriyyəti üçün lüks hesab edilir. Bunu elə istər adi, istərsə də güzəştli kreditlər üzrə borcalanların sosial tərkibi də göstərir. Kreditlərdən daha çox yararlanan hərbi qulluqçular və maliyyə qurumlarının işçilərinin aylıq məvacibləri 2000 manatdan yuxarıdır. Dövlət Statistika Komitəsinin bu ilin oktyabr ayının 1-nə olan məlumatına əsasən, maliyyə və sığorta fəaliyyəti ilə məşğul olanların maaşı 2 973,2, hərbi qulluqçuların maaşı isə 2500 manat təşkil edib.
Borcalanların annuitetin aylıq gəlirə nisbətinə görə pay bölgüsündən aydın olur ki, aylıq ödəmələr borcalanların 70%-nin gəlirlərinin 25%-ni təşkil edir. Ekspertlər bildirir ki, Azərbaycanda ipoteka krediti şərtləri borcalanlara və onların ödəmə qabiliyyətinə görə sərtdir. Aylıq ödənişlər gəlirin 70%-dən çox, şəxsi ailə xərcləri isə yaşayış minimumunun 50%-dən az olmamalıdır. Buna görə də, "sıfır ilkin ödəniş" modeli (məsələn, regionlarda yaşayan müəllimlər üçün pilot layihə kimi) irəli sürülür.
Həmçinin, ipoteka şərtlərinə Azərbaycan vətəndaşı olan borcalanlara qarşı ciddi yaş məhdudiyyətləri və əmlak mülkiyyətinin qeydiyyatı tələbi daxildir. Borcalanın son kredit ödəniş tarixindəki yaşı qanunla müəyyən edilmiş pensiya yaşından çox olmamalıdır.
İpoteka kreditlərinə maraq azalıb
Digər vacib məqam mənzil bazarındakı sürətli bahalaşmadır. Mərkəzi Bankının 2025-ci ilin ilk yarısı üzrə Maliyyə Sabitliyi Hesabatına görə, ölkənin ilkin (yeni binalarda) və təkrar bazarları üzrə mənzil qiymətləri artmaqdadır. Son 5 il ərzində Bakıda mənzilərin qiymətində 46% artım olub. Rəsmi statistikaya əsasən, bu ilin üçüncü rübündə ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə qiymət artımı 13.8% təşkil edib. Xatırladaq ki, 2024-cü ildə mənzil bazarında qiymətlər 2023-cü ilə nisbətən 9,9 % artmışdı.
Mərkəzi Bankdan hesab edilir ki, 2025-ci ilin ilk yarısı ərzində mənzil qiymətlərinin artım tempi sərəncamda qalan gəlirlərin artım tempini üstələyib. Belə ki, mənzil bazarında bahalaşma 13,8%, əhanin sərəncamında qalan gəlirlərin artım tempi isə 6.1% təşkil edib. Dünya təcrübəsində geniş istifadə edilən əlçatanlıq indeksi adam başına düşən sərəncamda qalan gəlirin ay ərzində verilmiş yeni ipoteka kreditləri üzrə aylıq ortalama ödənişə nisbəti kimi hesablanır. Göstəricinin 100%-dən yuxarı olması əhalinin sərəncamda qalan gəlirlərinin ipoteka ödəmə iqtidarında olduğunu, 100%-dən aşağı olması isə aylıq ipoteka ödənişinin sərəncamda qalan gəlirdən çox olmasını göstərir.
2025-ci ilin ilk yarısında mənzil qiymətlərinin artım tempi, həmçinin yeni verilən daxili ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcələrinin artımı əlçatanlıq indeksində azalmanı şərtləndirib. Bununla bərabər, əhalinin sərəncamında qalan gəlirləri üzrə müsbət dinamika əlçatanlıq indeksinin bençmark göstəricidən yüksək olmasına səbəb olub.
Mənzil bazarı ilə bağlı mövcud açıq mənbələrdən əldə edilən məlumata əsasən iyun ayının sonunda Bakı şəhəri üzrə təklif edilən median aylıq kirayə haqqı 883 manat təşkil edib. Bu da daşınmaz əmlakın kapitalizasiya müddətinin 22.5 il olmasını şərtləndirir. Bakı şəhəri üzrə təklif olunan orta ev qiymətlərinin orta aylıq nominal əmək haqqına (Bakı üzrə) nisbəti isə 217 ay və ya 18.1 il təşkil edir. Ekspertlərə görə, Bakıda ipoteka krediti almaq çətin və bahalı olduğundan, bölgələr üçün xüsusi ipoteka paketləri təklif oluna bilər.
"Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti" İctimai Birliyinin məlumatına görə, bu ilin sentyabr ayının 1-nə Səbail rayonunda köhnə tikililərdə mənzillərin dəyəri 25,2 %, Yasamal rayonunda 24,5 %, Nəsimi rayonunda isə 19,6 % bahalaşıb. Nərimanov rayonunda 17,2 %, Xətai rayonunda 13 %, Sabunçu rayonunda 12,4 %, Nizami rayonunda 10 %, Xəzər rayonunda 9 %, Binəqədi rayonunda 8,5 %, Suraxanı rayonunda 7 %, Qaradağ rayonunda 6,5 %, Pirallahı rayonunda isə cəmi 1,4 % bahalaşma qeydə alınıb.
İl ərzində Bakıda yeni tikili mənzillərin qiymətlərində ən yüksək artım Xətai rayonunda qeydə alınıb – 24 %. Bahalaşma Yasamal rayonunda 23 %, Səbail rayonunda 22 %, Nərimanov rayonunda 20,2 %, Nəsimi rayonunda 19,5 %, Nizami rayonunda 17,1 %, Sabunçu rayonunda 12,5 %, Binəqədi rayonunda 12 %, Suraxanı rayonunda 10 %, Xəzər rayonunda 8,5 %, Pirallahı rayonunda 7,4 %, Qaradağ rayonunda isə 6 % olub.
Yeri gəlmişkən, qeyd edək ki, Xətai və Yasamal rayonları üzrə mənzillər daha çox ipoteka predmeti olur.
Bazar araşdırmalarından göründüyü kimi, ölkənin daşınmaz əmlak bazarında ciddi qiymət artımı var. Bunun fonunda ipoteka krediti üçün nəzərdə tutulan məbləğ dəyişmir. İpoteka kreditinin şərtlərinə əsasən, maksimal məbləğ 120 000 manata qədərdir. İndiyə qədər kredit alanların 25%-i (14200 nəfər) banklardan 120 min manat borc göturə bilib. Ölkədə proqramın tətbiqinə başlanandan ötən müddət ərzində müvəkkil banklar daha çox 60-90 min manat arası mənzillərin alışına kredit ayırıblar. Bu da indiyə qədər kredit alanların 30,99%-ni təşkil edib.
Azərbaycanda mənzil tikintisi azalıb
2024-cü ildə Azərbaycanda ümumi sahəsi 2 milyon 361 min 591.9 kvadrat metr olan 20 149 ədəd yaşayış evi tikilib istifadəyə verilib. Dövlət Statistika Komitəsinin hesabatına görə, 2023-cü ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə tikilən evlərin sayı 11.2% və ya 2 537 ədəd azalıb. Belə ki, 2023-cü ilin müvafiq dövründə ölkədə ümumi sahəsi 2 milyon 483 min 61.7 kvadrat metr olan 22 686 ədəd yaşayış evi tikilib istifadəyə verilmişdi.
2020-ci ildə ölkədə tikilmiş mənzillərin sayı 50,4 min ədəd, 2021-ci ildə bu rəqəm 16,7 min, 2022-ci ildə isə 25,3 min təşkil edib. Göründüyü kimi, son 5 ildə Azərbaycanda tikilən mənzillərin ümumi sayı 30,3 min ədəd azalıb ki, bu da təxminən 2,5 dəfə azalıb. Mənzil tikintisinin azalması bazarda təklifin azalmasına, qiymətlərin bahalaşmasına, ipoteka kreditlərinin mənzil alışı üçün yetərli olmamasına gətirib çıxarır.
İpoteka kreditləri əlçatan deyil
Mərkəzi Bankdan bildirilir ki, ipoteka kreditləri əhali üçün əvvəlki kimi əlçatan deyil və nəticədə bu kreditləşməyə maraq azalıb:
“İpoteka kreditləşməsi son illərdə ümumilikdə artım nümayiş etdirsə də son dövrlərdə bu temp azalmaqdadır. 2020-ci ildən etibarən ipoteka kreditlərinin həcmi yüksəlsə də, 2023-cü ildən etibarən artım tempində azalma başlayıb. Bu azalma həm tələb, həm də təklif amilləri ilə izah oluna bilər”.
Tənzimləyicidən verilən məlumata görə, 2021-ci ildə ölkə üzrə ipoteka krediti portfeli 2,4 milyard manat olub. Bunun 1,5 milyard manatını dövlət, 0,9 milyard manatı bankların daxili ipoteka kreditləri təşkil edib.
2022-ci ildə bu məbləğ 3 milyard manata yüksəlib. Bu məbləğin 1,8 milyard manatı dövlət, 1,2 milyard manatı isə bankların daxili ipoteka kreditləridir.
2023-cü ildə ölkə üzrə ipoteka krediti portfeli 3,7 milyard manata yüksəlib. Bunun 2,1 milyard manatı dövlət ipotekası olub. 2024-cü ildən isə ipoteka kreditlərində səngimə başlayıb. İl ərzində portfel cəmi 500 milyon manat artaraq 4,2 milyard manata yüksəlib. Bunun 2,3 milyard manatı dövlət ipotekası olub. 2025-ci ilin I yarımilliyində ipoteka portfeli illik əsasda 13% artaraq 4.43 mlrd. manat olub. Belə ki, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 509.3 milyon manat olub. Bu artımın 258 milyon manat (artımın 51%-i) olan hissəsi dövlət ipotekası proqramı, 251.3 milyon manat (artımın 49%-i) olan hissəsi isə bankların daxili ipoteka proqramı vasitəsilə reallaşıb. Hazırda, dövlət hesabına verilmiş ipoteka ümumi ipoteka portfelinin 55.4%-ni (2.45 mlrd. manat), bankların öz vəsaitləri hesabına verilmiş ipoteka məbləği isə portfelin 44.6%-ni (1.98 mlrd. manat) təşkil edir.
Mərkəzi Bankın hesabatlarına görə, kommersiya banklarının ipoteka kreditləşməsi sektorunda aktivliyi azalıb. İlin birinci yarısında banklar tərəfindən verilən ipoteka kreditlərinin həcmi 10% azalaraq 338 milyon manatdan 305 milyon manata düşüb. Kreditlərin faiz dərəcəsinə gəlincə, 11% təşkil edir.
Mərkəzi Bankın mütəxəssisləri iddia edir ki, bu borcalanlar üçün sərfəli faiz dərəcəsidir. Ona görə də problemli ipotekaların payı portfeldə cəmi 0,7% təşkil edir.
Lakin müqayisələr göstərir ki, Azərbaycanda ipoteka faiz dərəcələri Rusiyadakı ən aşağı təkliflərdən yüksəkdir. Qonşu ölkədə minimum ipoteka faiz dərəcələri 6,1%-dən başlayır və orta hesabla 7,4%-ə çatır, Azərbaycanda isə standart ipoteka faiz dərəcələri 7-8%-dir.
Digər qonşu ölkədə Gürcüstanda ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcəsi - lari ilə 7%-dən 13,39%-ə, ABŞ dolları ilə 9,3%-dən və avro ilə 9,59%-dən başlayır. Azərbaycanda ipoteka şərtlərinin qonşu ölkələrə nisbətən daha sərt olduğu iddiası hamı tərəfindən qəbul edilmir, çünki müqayisə konkret parametrlərdən (faiz dərəcələri, ilkin ödəniş, müddət və s.) və müqayisə edilən ölkələrdən asılıdır. Məsələn, İsveçrə və ya Finlandiya kimi çox aşağı faiz dərəcələrinə malik Avropa ölkələri ilə müqayisədə (müvafiq olaraq 1,42% və 1,53%), Azərbaycandakı şərtlər daha az əlverişli görünə bilər. Lakin güzəştli proqramların mövcudluğu müəyyən borcalan kateqoriyaları üçün bu şərtləri yumşalda bilər.
Ekspertlər hesab edir ki, əgər hökumət banklara əlavə zəmanətlər və ya güzəştli likvidlik təklif edərsə, onlar kredit verməyə daha çox hazır olacaqlar. Eyni zamanda, faiz subsidiyaları və vergi güzəştləri banklar üçün riskləri azaldacaq və müştəri portfelini genişləndirəcək.
