Mütəxəssislərə görə, mənzil bazarındakı qiymətlər süni şəkildə şişirdilib
Azərbaycanda hər sahədə olduğu kimi, daşınmaz əmlak bazarında da Bakının aparıcı rolu uzun illərdir davam edir. Qeyri-rəsmi məlumatlara əsasən, ölkə əhalisinin üçdə birindən çoxunun məskunlaşdığı paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında tələbat və qiymətlər regionlardan bir neçə dəfə yüksəkdir. Bir qayda olaraq bu vəziyyət regionlarda işsizliyin yüksək, gəlirlərin aşağı səviyyəsi, əhalinin bu şərtlərə görə Bakıya toplanması ilə izah edilir. Bunun nəticəsində uzun illər boyu paytaxtın ən ucqar qəsəbələrində belə mənzil və torpaq qiymətləri bölgələrdə rayon mərkəzlərindəki qiymətlərdən daha yüksək olub.
Lakin son illərdə fərqli mənzərə müşahidə olunmaqdadır: regionlarda həm torpaq, həm də ev qiymətləri artır. Bəzi rayonlardakı evlərin və torpaq sahələrinin qiyməti Bakıdakı qiymətlərə bərabərləşib. Bunun bir sıra səbəbləri var. Birinci səbəb bir sıra rayonların turistik baxımdan cəlbedici olmasıdır. 2020-ci ildən Azərbaycanın quru sərhədləri bağlı saxlanılır, kənara yalnız hava nəqliyyatı ilə çıxmaq mümkündür. Hava nəqliyyatında daşıma qiymətlərinin regionda ən baha olması aşağı və orta təbəqələrin istirahət üçün məcburən Azərbaycanın bölgələrinə üz tutmasına səbəb olub. Nəticədə bölgələrdəki fantastik hotel qiymətləri fonunda fərdi qonaqlama evlərinə tələbat qat-qat yüksəlib. İsmayıllı-Şamaxı, Oğuz-Qəbələ, Quba-Qusar, Lənkəran-Lerik istiqamətlərində artan tələbat, həmçinin gəlirin yüksək olması səfalı yerlərdə torpaqların alınaraq qonaq evlərinin tikilməsi prosesini sürətləndirib. Nəticədə həmin bölgələrdə həm tikinti materiallarının, həm torpaqların, həm də hazır evlərin qiymətində kəski artım baş verib. Hazırda yuxarıda qeyd olunan bölgələrdə evlərin günlük kirayə qiymətləri şərait və yerləşdiyi məkandan asılı olaraq, 2-3, bəzən 5 ulduzlu hotel qiymətlərinə bərabərdir.
Bölgələrdə ev tikintisinin genişlənməsi həmçinin infrastruktur təminatının yaxşılaşması ilə bağlıdır. Avtomobil yolları, dəmiryol əlaqəsi, internet, elektrik enerjisi, qaz və su təminatı sahəsində dəyişikliklər bölgələrdə həyatı asanlaşdırır. Getdikcə daha çox insan Bakıda yaşasa da, bölgələrdə istirahət üçün ev tikməyə çalışır.
Regionlarda ev, torpaq qiymətlərini artıran digər səbəb tikinti altına veriləsi torpaqların azalması, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda tikinti aparılmasına qarşı nəzarətin gücləndirilməsi, həmçinin tikinti materiallarının bahalaşmasıdır. Sonuncu həm də işğaldan azad olunan ərazilərdə tikinti-bərpa işləri ilə bağlıdır. Bu işlər tikinti materiallarına tələbatı kəskin artırdığına görə qiymətlərin da artımını şərtləndirib.
Dövlət Statistika Komitəsinin açıqladığı statistikadan da aydın olur ki, fərdi ev tikintisi mənzil tikintisini kəskin üstələyib. Belə ki, bu ilin yanvar-iyununda Azərbaycanda 1 milyon 830 min 500,9 kv.metr ölçüdə 12 955 mənzil istifadəyə verilib. Bunun 10 814-ü fərdi yaşayış və bağ evləri olub.
Altı ayda mənzil tikintisinə 1 milyard 333 milyon 544,5 min manat investisiya yatırılıb, bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 60 faiz artım deməkdir. Yatırılan vəsaitlərin 1 milyard 8 milyon 990,1 min manatı özəl(illik artım 47 faiz), 324 milyon 554,4 min manatı dövlət(artım 69,4 faiz)vəsaitləridir.
İqtisadi rayonlar arasında Bakıdan sonra mənzil tikintisinə ən çox investisiya məhz turistik rayonlardadır: Şəki-Zaqatala iqtisadi rayonunda 160 milyon 503,3 min manat, Lənkəran-Astara iqtisadi rayonunda 301 milyon 627,1 min manat, Quba-Xaçmaz iqtisadi rayonunda 124 milyon 017,9 min manat.
Rayonlar arasında ən az mənzil sahəsi Qax(1561 kvmetr), Daşkəsən rayonu(2078,6), Naftalan şəhəri(2614), Ağsu(3267,1), Yardımlı(3301,1 kvmetr) rayonlarında istifadəyə verilib.
Maraqlıdır ki, Bakının mənzil bazarında qiymət artımı müəyyən qədər durğunluqla əvəz olunub. Azərbaycan Beynəlxalq Bankının araşdırmasına görə, 2024-cü ildə ilk dəfə olaraq, Bakının ilkin mənzil bazarında qiymətlərin təkrar bazar qiymətlərini üstələməsi qeydə alınıb. Ümumilikdə il ərzində paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında aşağı aktivlik müşahidə edilib: “Ənənəvi olaraq, yay aylarında müşahidə edilən durğunluq təkrar bazarda qiymətlərin sabit qalmasına, ilkin bazarda isə ucuzlaşmaya səbəb olub. İlkin bazarda durğunluğa təsir göstərən səbəblərdən biri kimi banklarda məhsul üzrə ipoteka faizlərinin artmasını göstərmək olar. Bundan başqa, tikilən yaşayış binasının tikinti xərcləri əsasən satışdan daxilolmalar hesabına formalaşır. Bazarda durğunluq zamanı xərclərin qarşılanması məqsədi ilə satış qiymətlərində ucuzlaşmaya gedilə bilər. 2024-cü ilin ilk iki rübündə ilkin bazarda qiymətlər təkrar bazar qiymətlərini üstələsə də, növbəti rüblərdə ilkin bazarda qiymətlər təkrar bazara nisbətən azalıb. İlin əvvəli ilə müqayisədə ilin sonunda ilkin bazarda 1,2 faiz, təkrar bazarda isə 13 faiz bahalaşma müşahidə edilib. 2024-cü ilin II rübü ilə müqayisədə III rübdə ilkin bazarda 8 faiz ucuzlaşma qeydə alınıb. 2025-ci ilin ilk rübündə ilkin bazar qiymətlərində ucuzlaşmanın davam etdiyi müşahidə edilir”.
Bank mütəxəssislərinə görə, əmlak bazarında baş verən durğunluq ilk növbədə bahalı əmlaklara mənfi təsir göstərir: “Durğunluğun Xətai rayonunda xüsusi təsirini müşahidə etmək olar. 2024-cü ilin son rübündə ilkin bazar qiymətlərində 11 FAİZ azalma qeydə alınıb”.
Bundan əlavə, Bakıda 2021-ci illə müqayisədə növbəti illərdə orta yaşayış sahəsinin kiçilməsi müşahidə edilib. Əsas səbəb kimi tikinti materialları və daşınmaz əmlak bazarında baş verən qiymət artımı, fiziki şəxslərə ayrılan ipoteka limitinin əmlakın dəyərinə nisbətdə azalmasını göstərmək olar. Fərdi yaşayış evlərində də bahalaşma kiçik sahəli və daha çox otaq sayına malik evlərə tələbin artmasına səbəb olub.
Onu da qeyd edək ki, son illərdə mənzil qiymətlərində kəskin artım olsa da, dövlət ipotekası üçün ayrılan vəsaitin limiti artırılmayıb: adi ipotekada 150 min manat, güzəştli ipotekada isə 100 min manat. İpoteka və kredit Zəmanət Fondunun açıqladığı statistikaya əsasən, indiyədək dövlət vəsaiti ilə Bakıda 41 693, ondan sonra gələn Abşeron rayonunda 4445, Sumqayıtda 3993 ipoteka krediti verilib. Ondan sonra gələn rayon və şəhərlərdə Gəncə, Naxçıvan, Lənkəran, Mingəçevir istisna olmaqla Fond vəsaitləri hesabına ipoteka krediti ilə mənzil satışı 50-dən yuxarı deyil.
Mərkəzi Bankın açıqladığı statistikaya əsasən sentyabrın 1-nə Azərbaycanda banklar tərəfindən verilən ipoteka kreditlərinin həcmi 338 milyon manatdan 305 milyon manata - illik müqayisədə 10 faiz azalıb. Paralel olaraq İKZF-in yenidən maliyyələşdirdiyi kreditlər 281 milyon manatdan 286 milyon manata qədər - 2 faiz artıb.
Bu dəyişikliklərin nəticəsi kimi, ümumi ipoteka portfeli 1 sentyabr 2024-dən 1 sentyabr 2025-ə qədər 4 milyard 97 milyon manatdan 4 milyard 499 milyon manata qədər artaraq illik 10 faiz genişlənib. 2025-ci ilin ilk səkkiz ayında kredit portfelində 253 milyon manat və ya təxminən 6 faiz əlavə artım qeydə alınıb. Banker.az qeyd edir ki, səkkiz aylıq 6 faizlik artım tempi son beş il üçün ən aşağı göstəricidir. Məsələn, illərə nəzər salsaq, pandemiyanın hökm sürdüyü 2020-ci ilin ilk səkkiz ayında bu kreditlər üzrə artım 7 faiz idi. Sonrakı illərdə bu rəqəm 12, 14, 16 faizə qədər yüksəlmişdi. Keçən ilin ilk səkkiz ayında isə ipoteka kreditlərinin artım dinamikası 13 faiz olmuşdu: “Öncəki ayda qeyd etdiyimiz kimi, banklar ipoteka kreditlərində daha ”həvəssiz" görünür. Hazırda kommersiya bankları daxili ipoteka kreditlərini 11-13 faiz civarında təklif etməklə ev almaq istəyən şəxslər üçün cəlbediciliyi azaldır. Mərkəzi Bankın məlumatına görə, ipoteka kreditləri üzrə qeyri-işlək kreditlər səviyyəsi cəmi 0.7 faizdir. Bu digərləri ilə müqayisədə ənənəvi olaraq çox aşağıdır. Lakin bir fakt da var. Məsələn “Fitch Rating” beynəlxalq reytinq agentliniyinin açıqlamasında bildirir ki, AMB-nin bu sahədə risklərin idarəsi üçün qabaqlayıcı tədbirlər görməsinə rəğmən, 2021-ci ildən bəri pərakəndə (fiziki şəxslərə verilən) kreditlərin sürətli artımı müəyyən qızışma riskləri yaradır. Pərakəndə kreditlər istehlak və ipoteka kreditlərini əhatə edir.
Əlavə olaraq, ipoteka kreditlərinin orta faizləri istər illik, istərsə də cari ilin əvvəlinə nisbətdə 6.37 faizdə sabit qalıb. Orta ödəniş həcmləri isə 65 297 manat olmaqla keçənilki 63 579 manatdan cəmi 3 faiz yüksəkdir. İpoteka kreditlərinin orta müddəti isə 23 il 6 aydan 23 il 4 aya düşüb".
Qeyd edək ki, dünya neft bazarında qeydə alınan qiymət volatilliyi fonunda Azərbaycanda əsaslı capital qoyuluşlarının azalması prosesi gedir. Səkkiz ayda bu göstərici illik ifadədə 0,2 faiz azalıb. Lakin bu dövrdə mənzil tikintisinə ötən ilin eyni dövründəkindən 28,6 faiz çox - 1 milyard 754,4 milyon manat vəsait sərf olunub. İlin birinci yarısındakı tendensiyadan aydın olur ki, bu vəsaitlərin böyük hissəsi məhz fərdi evlərin tikintisinə yönəldilib.
Əksər mütəxəssislərə görə, hazırda Azərbaycanın mənzil bazarındakı qiymətlər real iqtisadi əsaslara söykənməyən, süni şişirdilmiş qiymətlərdir. Belə ki, bu qiymətlər əhalinin gəlir səviyyəsindən kəskin yüksəkdir. Eyni zamanda mənzil bazarındakı qiymət konyukturu ölkə iqtisadiyyatının inkişaf tempinə də uyğun gəlmir. Bu səbəblərdən, mütəxəssislərə görə, əsas gəlir mənbəyi olan neft qiymətlərinin azalması fonunda mənzil bazarındakı köpüyün partlaması ehtimalı çox yüksəkdir. Bu baş verərsə, xüsusilə Bakıda mənzil qiymətlərinin kəskin azalması qaçılmaz olacaq.
musavat.com
