Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı sürətli bahalaşma mərhələsini geridə qoyaraq, fərqli aktivlərin risk, likvidlik və investisiya potensialına görə ayrıldığı daha seçici dövrə qədəm qoyur. Bazarda torpaq sahələrinəvə yeni tikili mənzillərə olan tələbat qiymət artımını stimullaşdırdığı halda, kommersiya obyektləri və təkrar mənzil bazarında daha mülayim və sabit dinamika müşahidə olunur. Bu diferensiasiya ilin ikinci yarısında və növbəti dövrlərdə alıcıların və investorların qərarlarına birbaşa təsir göstərən ana faktora çevrilir.
1xeber.media xəbər verir ki,report bazardakı vəziyyəti bu sahənin ekspertləri ilə müzakirə edib.
Bazarın ümumi mənzərəsi və qiymət indeksləri
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) sədr müavini Ayan Qəmbərova deyir ki, iyul göstəricilərinə əsasən, ümumi daşınmaz əmlak indeksi 105,1 bənd təşkil edib: "Bu, 2025-ci ilin dekabrı ilə müqayisədə bazarın ümumi qiymət səviyyəsinin 5,1 % yüksəldiyini göstərir. Bununla yanaşı, iyunda 106,7 bənd olan indeksin iyulda 105,1-ə enməsi bazarda artım tempinin əvvəlki aya nisbətən zəiflədiyini də göstərir. Başqa sözlə, bazarda bahalaşma davam etsə də, bu proses artıq bütün seqmentlər üzrə eyni intensivliklə getmir".
Sədr müavini qeyd edib ki, ən diqqətçəkən dinamika torpaq bazarında müşahidə olunur: "İyulda torpaq üzrə AQP indeksi 122,8 bəndə çatıb ki, bu da ilin əvvəlindən 22,8 %-lik artım deməkdir. Yeni tikili mənzillərdə indeks 106,5, qiymət artımı 6,5 %, köhnə tikililərdə isə indeks 103,8 və artım 3,8 % olub. Kommersiya əmlakı isə digər əsas seqmentlərdən fərqli olaraq 97 indekslə ilin əvvəlindən 3 % aşağı nəticə göstərib. Beləliklə, bazarın dörd əsas seqmenti üzrə rəqəmlər müvafiq olaraq +6,5 %, +3,8 %, +22,8 % və -3 %-dir. Bu göstəricilərin sadə arifmetik ortası 7,5 % olsa da, bunu bazarın ümumi bahalaşması kimi təqdim etmək metodoloji cəhətdən düzgün deyil. Bazarın ümumi AQP indeksi məhz buna görə 5,1 %-dir".
O əlavə edib ki, bu mənzərə daşınmaz əmlak bazarında kapitalın və alıcı marağının seqmentlər üzrə fərqli istiqamətlərə yönəldiyini göstərir: "Torpağın digər aktivlərdən daha sürətli bahalaşması onun təkcə hazır əmlak kimi deyil, gələcək tikinti, kommersiya və investisiya potensialı daşıyan aktiv kimi qiymətləndirilməsi ilə bağlıdır. Şəhərsalma və infrastruktur layihələrinin genişlənməsi, müəyyən ərazilərin inkişaf perspektivinin yüksəlməsi və torpaq təklifinin fiziki baxımdan məhdud olması bu seqmentdə qiymət təzyiqini gücləndirən amillər sırasındadır".
Ekspertin sözlərinə görə, mənzil bazarında isə daha ölçülü dinamika formalaşıb: "Yeni tikililərdə 6,5 %-lik artım alıcı tələbinin bu seqmentdə hələ də yüksək olduğunu göstərir. Köhnə tikililərdə 3,8 %-lik artım isə bazarın daha seçici mərhələyə keçdiyini göstərən göstəricilərdən biridir. Burada lokasiya, binanın texniki vəziyyəti, sənədləşmə, mərtəbə, nəqliyyat əlçatanlığı və mənzilin real bazar dəyərinə uyğun qiymətləndirilməsi əvvəlkindən daha çox əhəmiyyət qazanır. Qeyri-çıxarışlı mənzillərin sənədləşdirilməsi və şəhərsalma layihələri çərçivəsində söküntü zonasına düşən əmlakların qiymətləndirilməsi də bazarın strukturuna təsir edən mühüm amillərdəndir. Lakin burada rəqəmlərin dəqiqliyi baxımından vacib məqam var: AQP-nin aylıq indekslərində sənədsiz mənzillərin sənədləşdirilməsinin bazardakı təklifə və ya qiymətlərə konkret neçə faiz təsir etdiyini göstərən ayrıca indikator açıqlanmayıb. Buna görə həmin prosesin təsirini müəyyən faizlə ifadə etmək AQP statistikasına əsaslanan nəticə olmaz".
O, həmçinin bildirib ki, sənədləşmə imkanlarının genişlənməsi bazar üçün prinsipial əhəmiyyət daşıyır: "Hüquqi statusu qeyri-müəyyən olan əmlakın potensial alıcı dairəsi daha məhdud, maliyyələşmə imkanları isə daha zəif olur. Əmlakın hüquqi statusunun aydınlaşması isə onun bazar dövriyyəsinə daxil olmasını asanlaşdırır, qiymətləndirmə riskini azaldır, likvidliyini yüksəldir. Söküntü və yenidənqurma zonalarında isə məsələ daha həssasdır: burada qiymətləndirmə yalnız mövcud bazar qiymətini deyil, əmlakın hüquqi statusunu, yerləşmə xüsusiyyətlərini və layihənin yaratdığı iqtisadi gözləntiləri də nəzərə almalıdır".
Əmlakın likvidliyi və sənədləşmənin rolu
Likvidlik göstəriciləri barədə danışan A.Qəmbərova qeyd edib ki, AQP-nin iyul məlumatlarında yeni tikili mənzillərin realizə müddəti 11-15 gün, köhnə tikililərin 16-23 gün, kommersiya obyektlərinin 16-24 gün, torpağın isə 18-26 gün diapazonunda göstərilir: "Bu rəqəmlər hazırkı bazarda hansı aktivlərin daha tez alıcı tapdığını aydın göstərir: ən yüksək likvidlik yeni tikili mənzillərdədir. Köhnə tikililər və kommersiya obyektləri ondan sonra gəlir, torpaq isə qiymət artımında lider olsa da, realizə sürətində mənzilləri qabaqlamır. Burada mühüm iqtisadi nəticə ortaya çıxır: ən çox bahalaşan aktiv mütləq ən likvid aktiv deyil. Torpağın 22,8 % qiymət artımı ilə bazarın bütün əsas seqmentlərini qabaqlaması onun investisiya cəlbediciliyini göstərir, lakin 18–26 günlük realizə müddəti mənzil seqmentinin daha geniş və çevik alıcı bazasına malik olduğunu göstərir. Yəni 2026-cı ildə bazarın əsas meyarı artıq yalnız "nə qədər bahalaşır?" sualı deyil, "nə qədər tez və hansı risklə satılır?" sualıdır".
Sədr müavini ilin sonuna dair gözləntiləri də şərh edib: "AQP-nin mövcud açıqlamalarından bazarda ilin ikinci yarısında kəskin və bütün seqmentləri əhatə edən qiymət sıçrayışı gözləntisi çıxarmaq olmaz. Daha real ssenari qiymətlərin yüksək səviyyədə qalması, bəzi seqmentlərdə mülayim artımın davam etməsi, bəzi seqmentlərdə isə stabilləşməsidir. İnflyasiya nominal qiymətlərin yuxarı istiqamətdə hərəkətini dəstəkləyən amil olaraq qalır. İpoteka kreditlərinin əlçatanlığı və həcmi mənzil tələbinin əsas dayaqlarından biridir. Təklifin artması və alıcının qiymətə daha həssas yanaşması isə bahalaşmanın sürətini məhdudlaşdıran amillərdir. Bu səbəbdən ilin sonuna qədər bazar üzrə konkret "filan faiz bahalaşacaq" rəqəmi AQP-nin rəsmi proqnozu kimi təqdim edilməməlidir. Mövcud göstəricilər əsasında daha düzgün yanaşma budur: ümumi bazarda yüksək qiymət səviyyəsinin qorunması və mülayim artım ehtimalı daha güclüdür, lakin seqmentlər arasında fərq daha da böyüyə bilər. Torpaqda artım potensialı digər seqmentlərdən yüksək qalır, yeni tikilidə tələb nisbətən dayanıqlı görünür, köhnə tikilidə artım daha məhdud, kommersiya seqmentində isə qiymət korreksiyası və stabilləşmə ehtimalı daha yüksəkdir".
O, qiymətləndirmə sektorundakı yeniliklərə də toxunaraq bildirib ki, növbəti mərhələnin əsas mövzusu rəqəmsallaşma və məlumatların keyfiyyətidir: "AQP-nin tətbiq etdiyi yanaşmada median qiymətlərdən istifadə, kənar göstəricilərin seqmentlər üzrə ayrıca indekslərinin hesablanması və bazar aktivliyinin aylıq monitorinqi qiymətləndirmənin obyektivliyini artırmağa yönəlib. Bu yanaşma bazarda təsadüfi yüksək və ya aşağı elan qiymətlərinin ümumi nəticəni təhrif etməsinin qarşısını almağa imkan verir. Növbəti mərhələdə rəqəmsal məlumat bazalarının avtomatlaşdırılması və böyük məlumat massivlərinin süni intellekt alqoritmləri ilə emalı qiymətləndirmə sisteminin daha da standartlaşdırılmasına xidmət edə bilər. Burada məqsəd ekspertin rolunu aradan qaldırmaq deyil, ekspert qərarının daha geniş, sistemləşdirilmiş və yoxlanıla bilən bazar məlumatları üzərində qurulmasını təmin etməkdir. Bu istiqamət qiymətləndirmə prosesində subyektivliyin azalması, obyektlərin müqayisəsinin dəqiqləşməsi və bazar indekslərinin daha operativ yenilənməsi baxımından xüsusi əhəmiyyət daşıyır".
A. Qəmbərova vurğulayıb ki, 2026-cı ilin 7 ayının əsas nəticəsini bir cümlə ilə ifadə etmək lazım gəlsə, belə demək olar: "Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı artıq vahid sürətlə bahalaşan bazar deyil, fərqli aktivlərin öz riskinə, likvidliyinə, hüquqi statusuna və investisiya potensialına görə ayrı-ayrı istiqamətlərdə hərəkət etdiyi daha seçici bazara çevrilir. Ümumi AQP indeksindəki 5,1 %-lik artım bazarın bütövlükdə yüksəldiyini göstərsə də, torpaqdakı 22,8 %-lik sıçrayış, yeni tikilidə 6,5 %-lik və köhnə tikilidə 3,8 %-lik artım, kommersiya əmlakındakı 3 %-lik geriləmə bazarın daxilindəki fərqlərin artıq əsas trendə çevrildiyini göstərir. İlin sonunadək də əsas sual qiymətlərin sadəcə artıb-artmayacağı deyil, hansı əmlakın, hansı lokasiyada və hansı hüquqi statusla daha sürətli dəyər qazanacağı olacaq".
Mənzil və kirayə bazarındakı aktivlik
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Oruc isə alıcıların daha çox mənzil seqmentinə cəmləndiyini bildirir: "Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı formalaşan andan daha çox mənzilə üstünlük verilir. Mənzil likviddir, kirayə potensialı var və gəlirliliyi yüksəkdir. Bu baxımdan, yaşayış üçün müasir kriteriyaları özündə əks etdirir. Yanaşma baxımından daha çox ölkə vətəndaşları mənzilə üstünlük verirlər. İlkin bazarda tələbin nisbətən güclü olmasının səbəblərindən biri ipoteka və satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmlərinin genişlənməsindən irəli gəlir".
Sədr qeyd edib ki, alıcılar əsasən ilkin mənzil bazarına üstünlük verirlər: " Bu, həm də təkrar mənzil bazarında - köhnə binalarda söküntü işlərinə start verilməsi, istismar müddəti bitmiş və o cümlədən qəzalı binaların sökülməsi prosesinin başlanması, Bakı şəhərinin Baş planı 2040-a əsasən köhnə fondun yeni fondla əvəzlənməsinə start verilməsinə görədir. Yeni tikililərdə yüksək qiymət artımı hər ay baş verən qiymət artımının nəticəsidir və son 8 ayın da statistikasına baxsaq görərik ki, təqribən 10-12 % qiymət artımı baş verib. Yəni bu onu göstərir ki, daha çox məhz bu seqmentə müraciət var və ilin əvvəlindəki verdiyimiz proqnozlara uyğundur. Bir neçə beynəlxalq təşkilat da bu barədə proqnoz verib ki, ən çox yeni tikililər bahalaşacaq".
V.Oruc əlavə edib ki, torpaq sahəsi əsas investisiya istiqaməti olduğu üçün buradakı artım digər seqmentləri üstələyir: "Və təbii ki, torpaq sahəsi də əsas investisiya istiqaməti olduğuna görə torpaq sahəsindəki artım bütün digər istiqamətlərdəki artımı qabaqlayır. Yəni hazırda müxtəlif yerlərdə torpaq qiymətlərinin 15-20 % artımı ilə qarşılaşırıq. Torpağa investisiya daha çoxdur və eyni zamanda torpaq təbii olaraq azalandır. Yəni tikintini artırmaq olar, tutaq ki, 5 mərtəbəlini söküb yerində 15 mərtəbəli bina tikmək olar, amma torpaq heç cür artırıla bilməz, onun sərhədləri bəllidir və getdikcə azaldığına görə qiymət artımı illər keçdikcə təbii xarakter daşıyır".
Kirayə bazarındakı vəziyyətə toxunan sədr bildirib ki, tələbə axını qiymətlərə birbaşa təsir edir: "Hər il 50 mindən artıq abituriyent tələbə adı qazanır, bu da mövsümi olaraq kirayə bazarına öz təsirini göstərir. Əksəriyyəti Bakıda təhsil aldığına görə paytaxtda kirayə bazarına müraciətlər olur. Bu il də eyni xarakter daşıyıb. Təqribən 10-12 %, bəzi yerlərdə 15 %-ə qədər qiymət fərqləri var. İlin özəlliyi ondan ibarətdir ki, indi təkcə qiymətlər qalxmır, eyni zamanda kirayə mənzillər məhduddur. Yəni kirayə mənzil tapılması çox çətinləşib. Hazırda kirayə mənzil fondu müraciətlərə adekvat deyil".
Kommersiya obyektləri haqqında söhbət açan V.Oruc qeyd edib ki, bu seqmentdə seçmə üsulla artım var: "Kommersiya obyektlərində qiymət artımının mövcudluğunu görürük və bahalaşma seçmə üsulla baş verir. Hansı yerdə ki abadlaşdırma işləri və gələcək potensial baxımından Bakı şəhərinin Baş planı 2040-a əsasən yeni işlər gözlənilir, həmin yerlərdəki kommersiya obyektlərinin potensial gələcək gəlir vermə imkanları nəzərə alınaraq qiymətlər artır. Bu baxımdan düşünürəm ki, iqtisadi fəallıqla birbaşa bağlı olduğuna görə digər seqmentlərə müqayisədə kommersiya obyektlərinin icarə haqqındakı artımlar kifayət kadar böyük dinamikaya malik deyil".
Qiymət artımını şərtləndirən ana faktorlar
O, tikinti materiallarının və ipoteka kreditlərinin alıcılıq qabiliyyətinə təsirini qiymətləndirərək əlavə edib: "Tikinti materiallarının təkcə qiyməti artmayıb, normativlər sərtləşib. Əməkhaqqı bazası böyüyüb. Bir sözlə maya dəyəri artıb, buna uyğun olaraq da bazar təklif qiymətləri də artıb. Yəni qiymətlərin yüksəlməsi baş verib. Təbii ki, alıcılıq qabiliyyətində əmsal olaraq bizim ölkə 18-20 əmsalına malikdir. Avropada mənzil əlçatanlığı əmsalı 7-8, bəzi hallarda 9-dur. Bu onu göstərir ki, bizdə mənzil əlçatanlığı kifayət qədər deyil. Əhalinin gəlirləri ilə müqayisədə mənzillərin, ümumiyyətlə, daşınmaz əmlakın qiyməti daha sürətlə artmağa meyillidir. İlin əvvəlindən bu günə olan dövrü xarakterizə etsək, daşınmaz əmlak üzrə alıcılıq qabiliyyəti azalır. Bu da bazarda müəyyən qədər passivliyin meydana gəlməsinə səbəb olur. Amma daşınmaz əmlakın qiymətinə təkcə bu aktivlik və yaxud passivlik təsir göstərmir".
İlin son iki rübünə dair gözləntilərini bölüşən AQC sədri vurğulayıb ki, bazarda qiymət artımı şübhəsizdir: " Biz düşünürük ki, sentyabr-oktyabr aylarında təbii ki, qiymətlərdə müəyyən artım olacaq. Nə qədər ki Bakının Baş planı icra olunur, söküntü və abadlaşdırma işləri paralel sürətdə aparılır, təbii ki, qiymətlərin yüksəlməsi şübhəsiz olacaq. Faiz aralığında təkrar mənzil bazarında aktivlik olacaq. Eyni zamanda ilkin mənzil bazarında da ilin əvvəlki dövrü ilə müqayisədə müəyyən qədər aktivlik ola biləcək. Ama bütün bu mövsümi amilləri kənara qoyub bir məsələni qeyd edim ki, hər hansı bir yüksək artımdan söhbət gedə bilməz, dinamik artım olacaq, amma bu əvvəlki dövrə, yəni son 5 illə müqayisədə mövcud olan artım statistikasının təkrarlanması olmayacaq. Bununla belə, qiymətlərin artımı tendensiyası davamlı baş verəcək və 2027-ci ildə də davam edəcək".
Daha sonra o, qiymət artımına təsir edən ana faktorları sadalayıb: "Burda ana faktorlar ipoteka kreditləşməsidir, yeni layihələrdir. Bilirsiniz ki, söküntü olan ərazilərdə yeni layihələr gözlənilir. Tələbələrin şəhərə qayıtması, işgüzar aktivliyin yüksəlməsi və eyni zamanda tikinti xərclərinin artması və torpaq bazarının məhdudluğu. Yəni torpaq, bilirsiniz ki, azalır və bu da qiymətin artımına təsir göstərir. Bunların fövqündə isə bir məsələ var ki, mən onu qeyd etməyə bilmərəm. Bu da daşınmaz əmlakın investisiya cəzbediciliyinin anbaan yüksəlməsidir. Alternativ investisiya istiqamətləri hələ ki mövcud olmadığından daşınmaz əmlak yeganə prioritet investisiya istiqaməti olaraq qalır. Bu da qiymətin artmasına təsir göstərir".
İnvestorlar üçün sərfəli seçim strategiyası
Daşınmaz əmlakı investisiya aləti kimi dəyərləndirən V.Oruc qeyd edib ki, bu sahə cəlbediciliyini qoruyur: "Hazırda daşınmaz əmlak Azərbaycan daxilində kapitalın qorunması və gəlirlilik baxımından ilin sonunadək cəlbedici investisiya aləti olaraq qalır. Əgər biz uzunmüddətli investisiyadan danışırıqsa, bu, torpaqdır. Torpaq ona yatırılan vəsaiti qoruyur, saxlayır, inkişaf elətdirir, artırır. İllərlə yalnız və yalnız artıma doğru gedir, risk yoxdur. Amma əgər bizin qısa müddətdə gəlir əldə etmək məqsədimiz varsa, alıb-satmaq istəyiriksə, söhbət ancaq likvid mənzillərdən gedə bilər. Bir otaqlı və yaxud da iki otaqlıya düzəldilmiş, metroya, əsas nəqliyyat vasitələrinə, təhsil müəssisələrinə, biznes və iş mərkəzlərinə, mallara yakın ərazilərdə yerləşən evlər ən büyük investisiya istiqamətidir, gəlirliliyi yüksəkdir".
Sədr digər əmlak növlərinin xüsusiyyətlərini də diqqətə çatdırıb: "Kiçik və orta sahəli kommersiya obyektlərinı fərqli yanaşma var. Təbii ki, hər obyektə, demək olmaz ki məqsədəuyğundur. Buna fərdi yanaşma tətbiq olunmalıdır. Torpağı qeyd etdim, amma torpağın likvidliyi azdır. Fərdi yaşayış evlərinə gəlincə isə, inkişaf etmiş və yaxud dənizə yaxın ərazilərdə bağ evləri və fərdi yaşayış evlərindən söhbət gedə bilər. Seçim olunursa, kifayət kadar torpaq sahəsi olan, istirahət üçün, yaşayış üçün əlverişli olan, əlverişli lokasiya, yerləşməyə malik olan, mövsümi kirayə vermək imkanları mövcud olan fərdi yaşayış evləri və bağ evlərini də məsləhət görmək olar".
"Belə bir terminologiya var ki, mənzili, ümumiyyətlə daşınmaz əmlak alan zaman udmaq lazımdır.Bazar qiymətindən aşağı almaq təbii ki, hər bir investor üçün böyük maraq kəsb edir. Və bu ilin sonuna qədər əsas qənaətim budur ki, qiymət artımı davam edəcək. Gəlirlilik isə bazarın ümumi artımı istiqamətində deyil, düzgün seqment və düzgün alış qiymətindən asılı olacaq. Yəni selektiv seçim, selektiv müəyyən etmə, selektiv qərar vermə daha məqsədəuyğundur. 2027-ci ildə də məhz selektiv yanaşma ilə bahalaşmanın mümkünlüyü mövcuddur. Yəni bütün istiqamətlər üzrə əmlak alın və o bahalaşacaq deyə bir yanaşma yoxdur", - deyə V.Oruc fikrini tamamlayıb.
